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El 31 de marzo finalizó la ronda final de protecciones contra el desalojo en Massachusetts que vienen desde la pandemia, y esto justo ocurre cuando Boston está viendo una aumento en las solicitudes de desalojo a niveles pre-pandémicos. Los alquileres están altos, la vivienda escasea y si tiene dificultades para pagar el alquiler, es posible que no sepa a quién acudir.
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Si cree que está al borde de ser desalojado, hay pasos que puede tomar para protegerse. Usted tiene derechos: así es cómo funciona.
Si aún no enfrenta una demanda de desalojo, no espere para pedir ayuda. Si bien algunos programas pandémicos han terminado, todavía hay programas estatales y locales que ofrecen alivio de alquiler, y algunas protecciones federales permanecen activas.
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Por ejemplo, la Ley CARES incluía una disposición según la cual los propietarios deben notificar a los inquilinos 30 días antes de solicitar el desalojo si la propiedad tiene un préstamo hipotecario respaldado por el gobierno federal o recibió algún tipo de subsidio federal de créditos fiscales. A menudo, los inquilinos no conocen esta protección, pero un tiempo adicional de 30 días puede ser muy valioso.
"Un propietario que tiene una propiedad cubierta por el Cares Act, no puede desalojar a alguien sin 30 días de aviso", dijo Eric Dunn, director de litigios del Proyecto de Ley Nacional de Vivienda.
Otra opción podría ser hablar con el propietario y negociar un plan de pago. Si aún no debe, pero se enfrenta a un aumento de la renta que no puede pagar, vea si pueden llegar a un punto intermedio.
Y no tenga miedo de buscar ayuda para llegar a un acuerdo. En Massachusetts existe un Programa de Mediación de Vivienda gratuito en todo el estado, con centros de mediación comunitarios disponibles en todo el estado.
Este no es un proceso legal y los mediadores no brindan asesoramiento legal sino que ayudan con la resolución de conflictos.
"Mientras más pronto se busque la mediación, va a ser mejor, más efectiva también. Lo más lógico es comunicarse con un servicio de mediación lo antes posible, cuando el nivel de conflicto no ha llegado a un punto urgente, para facilitar esa comunicación", explicó Antonio Castro Aranda, director de Metropolitan Mediation Services.
¡Este programa es gratis para todos los residentes! Si puede comenzar la mediación incluso antes de que comience un proceso de desalojo, es posible que pueda evitarlo por completo.
Otros puntos importantes sobre la mediación
La mediación se utiliza en una variedad de disputas, no solo en cuestiones de vivienda. El objetivo de un mediador no es defender a un lado o al otro, sino ayudar a resolver cualquier conflicto que surja.
Si bien la Oficina del Programa de Mediación de Vivienda de Colaboración Pública tiene una asociación con los tribunales de distrito, no brindan asesoramiento legal.
"La mediación es un proceso flexible en el que el mediador ayuda a las personas a tener una mejor conversación sobre un conflicto. Entonces, los mediadores crean oportunidades para que las personas hablen y sean escuchadas, para obtener más información y luego encontrar soluciones que se adapten a las necesidades de todos. Es una forma de resolver conflictos antes de que se intensifiquen y antes de llevar el problema a los tribunales. Por lo general, esa es la mejor manera de usar la mediación", dijo Jarling Ho, Program Manager de Massachusetts Office of Public Collaboration.
El programa también trabaja en estrecha colaboración con agencias de vivienda en todo el estado, como RCAP Solutions, WayFinders y NeighborWorks. Para buscar recursos en su área, haga clic aquí.
Si no puede llegar a un acuerdo sin una acción legal, sepa que en Massachusetts es ilegal que un arrendador saque a un inquilino o sus pertenencias sin una orden judicial.
El propietario debe notificar al inquilino cuando haya solicitado el desalojo. Este primer aviso se llama aviso de desalojo y debe indicar por qué el propietario lo está desalojando.
Si recibe un aviso de desalojo porque no ha pagado la renta, no comience a empacar sus cosas de inmediato: en Massachusetts tiene 14 días antes de que deba irse del lugar.
Puede que también quiera refutar la decisión - la notificación de desalojo es solo el primer paso en el proceso judicial y usted tiene derecho a responder. A este documento se le conoce como su “respuesta” o “answer” en inglés, y deberá presentarlo unos días antes de su primera cita en la corte.
Si este es su caso, trate de hablar con un abogado inmediatamente. Hay recursos gratuitos disponibles en nuestro estado. Por ejemplo, Greater Boston Legal Services ofrece ayuda a familias de bajos ingresos en 47 comunidades del área metropolitana de Boston. Puede obtener más información sobre los programas de asistencia legal en Massachusetts aquí y sus derechos básicos de inquilino aquí.
Si no puede conseguir un abogado, tendrá que representarse a sí mismo. Pero no vaya a ciegas: hay recursos gratuitos, incluyendo una guía gratuita disponible sobre cómo responder a un aviso, disponibles en línea.
El programa de asistencia de alquiler para familias en transición de Massachusetts, o RAFT, ofrece fondos para hogares elegibles que enfrentan desalojo, pérdida de servicios públicos u otras emergencias de vivienda, para ayudar a los inquilinos a permanecer en su vivienda actual o mudarse a una nueva vivienda.
Si el proceso judicial ya está avanzado, es importante que no falte a su primera audiencia. Si no se presenta, perderá su caso automáticamente.
Si su "landlord" no ha seguido los pasos correctos en el proceso de desalojo, usted puede pedirle al juez que desestime el caso. Y si ha tenido algún otro tipo de problema con su arrendador, debe explicarlo en su documento de “respuesta”. También puede pedirle al juez más tiempo para preparar su caso o para buscar un nuevo lugar. Dependiendo del caso presentado, puede que la corte ordene una mediación.
"Puede crearse un plan de pago para que el inquilino se ponga al día con el propietario, puede llegarse a ciertos acuerdos para reparaciones o mejoras en la vivienda, y si el inquilino se tiene que marchar se pueden establecer plazos de desalojo también que no sean tan traumáticos para que no se tenga que ir uno en dos semanas o en 30 días, entonces todas estas negociaciones y conversaciones pueden llevarse a cabo en la mediación gracias a un mediador", dijo Castro Aranda.
Para obtener más información sobre el proceso judicial y las opciones disponibles para usted, incluido lo que debe saber sobre los tipos de tribunales a los que puede acudir, haga clic aquí.
Tenga en cuenta que si su aviso de desalojo no es por falta de pago, sino por otras razones como la venta de la propiedad o el incumplimiento de contrato, los plazos y pasos que debe seguir pueden ser distintos.
Tener un desalojo en su expediente puede tener graves consecuencias a largo plazo. Si no puede evitarlo, sepa que podría complicarle la búsqueda de vivienda en el futuro.
Activistas siguen presionando para obtener protecciones de desalojo más fuertes, pero si le llega a sucede lo peor, Massachusetts ofrece viviendas de emergencia a las familias elegibles que lo necesitan.
Otras cosas que debe saber sobre el desalojo
Si bien existían protecciones para evitar que alguien fuera expulsado de su hogar durante la pandemia, algunos tribunales aún permitían que los propietarios presentaran demandas. Esto significó que incluso si el inquilino no fue removido, algunos terminaron con un juicio en su contra.
"El efecto práctico de eso es, ya sabes, con millones de personas demandadas por desalojo, adquiriendo registros de haber sido demandados por desalojo, muchos propietarios simplemente negarán categóricamente la entrada a cualquiera que tenga eso en su registro, sin importar cuáles fueran las circunstancias", dijo Dunn.
Los desahucios no sólo se presentan por impago del alquiler. Podría tratarse de un propietario que quiere que un inquilino venda o después de la venta de una propiedad. Este es otro escenario en el que desea conocer sus derechos en el estado específico. En Massachusetts, los propietarios deben cumplir con los requisitos de arrendamiento existentes. Si paga mes a mes, se le permite un aviso de 30 días. También se pueden presentar desalojos si un inquilino incumple su contrato de arrendamiento. También puede ser desalojado si un arrendador lo acusa de actividad ilegal en la propiedad; si bien en cualquier escenario puede desear asesoramiento legal, si este es su caso específico, querrá un abogado, porque esto puede convertirse en un caso penal.
Los desalojos se presentan contra todos en un hogar. Esto significa que incluso si vivía con compañeros de cuarto o con alguien con quien ya no planea vivir en su próximo lugar, todavía tiene que lidiar con el impacto de las acciones de todos.
Según Dunn, la investigación muestra que los desalojos afectan a ciertas poblaciones más que a otras, en particular a las mujeres negras. Las mujeres negras son demandadas por desalojo a tasas más altas que las de los hogares blancos y otros hogares no negros.
"Entonces, creo que este es realmente un tema importante de vivienda justa y derechos civiles. Y creo que es importante, es apropiado que los gobiernos estatales y locales lo vean de esa manera y encuentren maneras de, ya saben, no solo tratar de reducir la cantidad de desalojos que estamos teniendo, pero también tratar de frenar algunos de estos efectos secundarios", dijo Dunn.
Más investigaciones sobre las disparidades raciales y de género en los desalojos aquí.
Y una nota final: Dunn dice que los datos muestran que los desalojos pasados no son un buen indicador de falta de pago en el futuro. Muchas veces, la situación surge porque alguien perdió su trabajo o tuvo un problema particular en la vida que lo desvió del rumbo. Pero incluso si se encaminan económicamente, podrían tener dificultades para conseguir una vivienda en los años venideros.
